Le bien que vous voulez acheter vaut-il vraiment ce prix ?
L'agence a estimé ce prix pour le vendeur. Personne ne l'a estimé pour vous.
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Une maison affichée 385 000 €. Voici son document, en entier.
Exemple
Contre-estimation d'acquéreur
CE-2026-EXEMPLEÉtabli le 27 août 2026
La contre-estimation
Ce document compare le prix demandé aux ventes réellement signées chez le notaire. Le comparatif que l'agence ne vous a pas montré.
Maison · La Garde (83130)Maison de plain-pied, 4 pièces, jardin clos et garage
Prix affiché385 000 €soit 4 185 €/m²
Le bien92 m²4 pièces · 3 chambres · terrain 310 m²
Énergie & âgeDPE Econstruit en 1978 · 1 790 € à 2 470 €/an
Ce que dit le bien lui-même
48 ansToiture, électricité, plomberie et menuiseries arrivent en fin de cycle sur un bien de cet âge. Réclamer les factures des dernières réfections.
DPE EUne passoire ou presque : l'isolation se chiffre en dizaines de milliers d'euros, et la location est de plus en plus encadrée.
1+ 68 060 €au-dessus des ventes réellement signées
Ce bien est demandé à 4 185 €/m². Les 108 ventes signées de la commune se sont faites à 3 445 €/m² en médiane.
← moins cherprix au m²plus cher →
Ce bien · 4 185 €/m²
3 090 €/m²médiane 3 445 €/m²3 810 €/m²
La bande bleue : la moitié centrale des ventes signées. Ce bien se situe au-dessus de leur médiane.
81 % des ventes signées se sont faites moins cher au m² que ce prix.
Aligné sur ces ventes, ce bien se situerait à 316 940 €.
108 ventes notariées de 78 m² à 108 m² · Base DVF — Direction générale des finances publiques · actes 2021 à 2025
222 ventes/anun marché étroit — et l'argument est pour vous
Il se signe environ 22 ventes par an de ce type de bien dans cette commune. Peu d'acheteurs passent : un vendeur qui refuse une offre attend longtemps la suivante.
3 120 €/m²202124 ventes
3 305 €/m²202227 ventes
3 410 €/m²202319 ventes
3 480 €/m²202422 ventes
3 530 €/m²202516 ventes
4 185 €/m²Ce biendemandé
Échelle démarrée à 2 808 €/m² pour rendre les écarts lisibles.
Base DVF — Direction générale des finances publiques
3148 joursque cette annonce est en ligne
Publiée le 2 avril 2026. Elle n'a pas trouvé preneur depuis, au prix affiché.
148 jours en ligne, sur une échelle de 180 jours.
C'est un plancher : une annonce retirée puis remise repart de zéro. La durée réelle ne peut qu'être supérieure.
Date de publication du portail · depuis le 2 avril 2026
47biens plus grands ET moins chers, en vente dans le département
Dans le département, 31 biens de surface comparable sont en vente : 18 sont moins chers et 7 sont plus grands ET moins chers.
31biens comparables en vente
18sont moins chers
7sont plus grands ET moins chers
Moins cher, et plus grand
349 000 €104 m²3 356 €/m²
Soit 36 000 € de moins et 12 m² de plus que le bien que vous visez.Maison 5 pièces, 380 m² de terrain, à 2,4 km
Relevé lesite.io — annonces du département, surface à ±20 % · relevé du 27 août 2026
519 250 €de commission d'agence dans ce prix
Soit 5 % du prix affiché, à la charge de l'acquéreur d'après l'annonce.
Le bien5 %
Part de la commission dans le prix affiché.
Taux retenu : 5 % — l'annonce ne publie pas le barème
6DPE Esoit 1 790 € à 2 470 € d'énergie par an
ABCDEFG
Classe énergétique déclarée dans l'annonce.
Sur dix ans, un budget de 17 900 € à 24 700 €, qui s'ajoute au prix d'achat.
Diagnostic de performance énergétique joint à l'annonce
Établi par lesite.io — qui ne vend pas ce bien, ne touche aucune commission dessus, et n'est partie à aucune transaction. Document n° CE-2026-EXEMPLE, vérifiable sur lesite.io/verifier.
Sources — Ventes signées : base DVF, Direction générale des finances publiques. Biens en vente : relevé lesite.io. Le reste vient de l'annonce. Non calculé, faute de donnée : les charges de copropriété (ce bien n'en a pas).
Partie 2 — pour vous seul
Faut-il acheter ce bien ?
Cette partie ne se montre pas au vendeur. Elle contient ce qu'il n'a aucune raison de savoir.
Ce qui plaide pour
Un terrain de 310 m² — rare, et non reproductible.
Vous arrivez avec des faits sourcés. La plupart des acheteurs, non.
Ce qui plaide contre
Le prix est 68 060 € au-dessus des ventes signées comparables.
148 jours en ligne : le marché a déjà dit non à ce prix.
7 biens plus grands et moins chers vous attendent.
DPE E : de l'isolation à financer, en plus du prix.
19 250 € de commission à votre charge, rarement financés par la banque.
Ce que ce bien coûte vraiment
Prix affiché385 000 €
Frais de notaire (ancien, ~7,5 %)28 875 €
Commission d'agence19 250 €
Énergie, la première année2 470 €
À sortir la première année435 595 €
Les frais de notaire sont estimés au taux courant de l'ancien ; seul le notaire donne le chiffre exact. Travaux, déménagement et taxe foncière ne sont pas comptés : nous ne les connaissons pas.
Face à l'agent : trois questions, et comment lire les réponses
1
« Quelle est votre commission ? »
Un bon vous donne le chiffre tout de suite, sans gêne : il sait la justifier. Un mauvais répond « l'important, c'est de savoir si le prix vous convient ». Ça ne doit pas vous suffire.
Puis : « Qu'est-ce que vous allez faire pour moi, pour 19 250 € ? » Et vous attendez la réponse. Sans débattre — vous jugez vous-même si c'est suffisant.
S'il n'a pas de réponse, la porte est ouverte à la négociation de la commission. Et c'est vous qui la payez : vous sortez une seule somme de votre poche.
2
« Depuis combien de temps faites-vous ce métier ? Combien de ventes cette année ? »
Vous saurez à qui vous parlez. 90 % de turnover dans ce métier : sans passé commercial, on tient moins de trois mois ; en reconversion depuis un métier commercial, trois à six mois ; qui passe ce cap reste environ trois ans.
Un débutant fait une vente dans l'année, parfois zéro. Ce n'est pas lui qui fera plier le vendeur pour vous.
3
« Le mandat est simple ou exclusif ? »
Simple : environ 15 % de ces mandats aboutissent, et l'annonce reste en moyenne 180 jours. Exclusif : 70 % aboutissent, en trois mois environ.
Un mandat simple qui traîne, c'est un vendeur que personne n'a réussi à servir. C'est votre place.
+
Et celle qui fait mal : « le prix n'a pas bougé depuis 5 mois. C'est la décision du vendeur, ou personne ne lui a proposé de le revoir ? »
Baisser un prix demande un avenant au mandat. Certaines agences évitent la démarche. Le vendeur connaît la réponse — et l'agent aussi.
Chiffres constatés sur le marché français, issus de 25 ans de terrain.
À obtenir avant de signer
Le dossier de diagnostics complet — pas seulement le DPE.
La taxe foncière du dernier avis.
Les factures des travaux réalisés, et les garanties encore courantes.
Le certificat d'urbanisme — ce qui peut se construire autour.
Votre accord de principe bancaire, obtenu avant de faire une offre.
Contre-estimation d'acquéreur
